En Chile, es común encontrar viviendas que han sido ampliadas sin seguir el procedimiento regular, ya sea mediante la construcción de nuevas habitaciones, cierres de terrazas o segundos pisos u otras modificaciones.
Para abordar este tipo de situaciones, la Ley Nº 20.898 estableció un procedimiento simplificado que permite regularizar construcciones que no cuentan con el permiso de edificación o que, contando con él, no tienen recepción definitiva total o parcial.
Esta ley permite regularizar viviendas, edificaciones destinadas a microempresas inofensivas o equipamiento social, y viviendas financiadas con subsidios para atender la catástrofe del 27 de febrero de 2010.
Es importante considerar que no pueden acogerse a este procedimiento las construcciones realizadas con posterioridad al 4 de febrero de 2016.
Qué es la regularización de viviendas en Chile
La regularización de viviendas es un proceso que permite formalizar construcciones realizadas sin permiso municipal o que no cuentan con recepción definitiva.
En términos prácticos, permite que una propiedad quede en regla ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente, otorgando mayor seguridad jurídica al propietario.
Requisitos para regularizar viviendas en Chile
Para acogerse al procedimiento de regularización, la vivienda debe cumplir con ciertos requisitos:
- Haber sido construida antes de febrero de 2016
- No estar ubicada en: áreas de riesgo o protección, terrenos declarados de utilidad pública o bienes nacionales de uso público.
- En áreas urbanas, estar emplazada en suelo que permita uso residencial.
- Tener una superficie que no exceda los 90 m² y un avalúo fiscal que no supere las 1.000 UF.
- Excepcionalmente, puede tratarse de viviendas de hasta 140 m², siempre que su avalúo fiscal que no supere las 2.000 UF.
- No tener solicitudes de regularización o reclamaciones pendientes por incumplimiento de normas urbanísticas.
- Cumplir con condiciones de habitabilidad, seguridad, estabilidad e instalaciones interiores de electricidad, agua potable, alcantarillado y gas.
En caso de viviendas de más de 90 m² y hasta 140 m², además se deben cumplir las normas urbanísticas aplicables con ciertas excepciones establecidas en la ley.
Dónde se realiza el trámite y qué documentos se deben presentar
El trámite debe realizarse ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente a la comuna donde se ubica la propiedad.
Para iniciar la regularización, se debe acompañar:
- Solicitud de permiso y recepción simultánea.
- Declaración simple del propietario, indicando que es titular del inmueble y que no existen reclamaciones pendientes por incumplimiento de normas urbanísticas.
- Croquis de ubicación, plano de emplazamiento y planos de vivienda.
- Planos que incluyan plantas, elevación principal y un corte representativo.
- Antecedentes que acrediten que la vivienda existía antes de febrero de 2016, como certificados, cuentas de servicios o certificado de contribuciones.
- Certificado de avalúo fiscal emitido por el Servicio de Impuestos Internos.
Todos los planos e informes deben ser suscritos por un arquitecto o profesional competente.
En viviendas que excedan los 90 m², pero no superen los 140 m², también puede requerirse un proyecto de cálculo estructural y formulario único de estadísticas de edificación.
Regularización de edificaciones para microempresas inofensivas o equipamiento social
La Ley Nº 20.898 también permite la regularización de edificaciones destinadas a microempresas inofensivas y equipamiento social.
Para ello, deben cumplir con los siguientes requisitos:
- Haber sido construida antes de la publicación de la ley.
- No estar ubicadas en áreas de riesgo o protección, terrenos declarados de utilidad pública o bienes nacionales de uso público.
- En caso de ubicarse en pasajes, no afectar el libre tránsito ni la circulación de los vecinos.
- No tener solicitudes de regularización o reclamaciones pendientes por incumplimiento de normas urbanísticas.
- Cumplir con condiciones de habitabilidad, seguridad, estabilidad e instalaciones interiores.
En caso de microempresas inofensivas, la superficie edificada debe ser igual o inferior a 250 m². Además, debe tratarse de una actividad que no genere daños ni molestias a las personas, comunidad o entorno, lo que debe ser certificado por la autoridad competente.
En el caso de equipamiento social, la superficie debe ser igual o inferior a 400 m².
Documentos para regularizar microempresas inofensivas o equipamiento social
El trámite también se realiza ante la Dirección de Obras Municipales respectiva.
Se debe presentar:
- Solicitud de permiso y recepción simultánea.
- Declaración simple del propietario.
- Informe de arquitecto o profesional competente.
- Antecedentes que acrediten que la construcción existía antes de febrero de 2016.
- Certificado de calificación de actividad inofensiva, cuando corresponda.
Regularización de viviendas financiadas con subsidios por la catástrofe de 2010
La ley también contempla la regularización de viviendas financiadas con subsidios destinados a atender la catástrofe del 27F.
Estas viviendas deben cumplir, entre otros, con los siguientes requisitos:
- Haber sido construidas antes de la publicación de la ley.
- No estar ubicadas en áreas de riesgo o protección, terrenos declarados de utilidad pública o bienes nacionales de uso público.
- En áreas urbanas, estar emplazadas en suelo que admita uso residencial.
- Tener una superficie habitable que no exceda los 90 m² y un avalúo fiscal que no supere las 1.000 UF.
- Corresponder a proyectos de vivienda aprobados por SERVIU o por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
- Cumplir con disposiciones de habitabilidad, estabilidad y seguridad.
- Estar emplazadas en zonas de catástrofe declaradas por el Decreto Supremo Nº 150 del Ministerio del Interior.
- Haber sido destinadas a personas inscritas en como damnificadas por la catástrofe.
- Contar con certificado emitido por el Departamento Técnico del SERVIU que dé cuenta de la ejecución completa de las obras.
Documentos para viviendas con subsidios de la catástrofe de 2010
En estos casos, los Servicios de Vivienda y Urbanización deben presentar ante la Dirección de Obras Municipales correspondiente:
- Solicitud de permiso y recepción simultánea, o recepción final si la vivienda ya contaba con permiso.
- Certificado que acredite el cumplimiento de los requisitos.
- Individualización del propietario del inmueble.
- Planos de arquitectura y especificaciones técnicas aprobadas por SERVIU o MINVU.
- Plano de emplazamiento a escala 1:500.
Plazo para regularizar una vivienda en Chile
Aunque la Ley 20.898 contemplaba originalmente un plazo de tres años desde su publicación, este plazo ha sido prorrogado en distintas oportunidades.
Actualmente, el procedimiento de regularización estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2027.
Qué pasa con las construcciones posteriores a febrero de 2016
Las construcciones realizadas después del 4 de febrero de 2016 no pueden acogerse al procedimiento simplificado de la Ley 20.898.
En esos casos, la regularización debe realizarse conforme al procedimiento general establecido en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su normativa aplicable.
Por qué es importante regularizar una propiedad
Regularizar una vivienda no es solo cumplir con un trámite administrativo. También permite evitar problemas legales, facilitar una futura venta, acceder a financiamiento y aumentar la seguridad jurídica de la propiedad.
En muchos casos, contar con una construcción regularizada puede marcar una diferencia importante en el valor y uso del inmueble.
Si necesitas regularizar tu propiedad o tienes dudas sobre el procedimiento, en Martínez & Rodas Abogados podemos acompañarte y orientarte legalmente durante cada etapa del proceso.
